譲渡所得税の節税

相続後、不動産などを必然的に売却せざるを得ない状況が多くあります。その際、相続財産を売って得た利益には、所得税と住民税（譲渡所得税）が課税されます。

相続税の一部を経費にする

相続税の申告期限の翌日から3年以内に、相続した財産を売却した場合「相続税の取得費加算の特例」が使えますので、売却益が減り、譲渡所得税が安くなります。

相続税の取得費加算の特例について

この特例は、相続した土地や建物を、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算※1することができるというものです。取得費が増加すれば、譲渡所得が減少し、不動産譲渡に係る所得税等が軽減されるという効果があります。
※1：「取得費に加算」というと分かりにくいですが、売却益が生じるのなら「譲渡税の経費にできる」と同じに考えて下さい。

相続税の取得費加算の特例の要件

相続や遺贈により土地や建物を取得したこと
その土地や建物に相続税が課税されていること
その土地や建物を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

相続税の取得費加算の特例の優遇措置

評価額1,000万円の相続財産、土地Aに対しての相続税が300万円であっても、土地Aの売却に際して譲渡税の経費になるのは、この300万円だけではありません。相続した土地が全体で、土地Aを含めて合計3,000万円であり、これら土地すべてに対する相続税が900万円だった場合、300万円ではなく、すべての土地に対する900万円までが経費になります。つまり、売却土地ばかりでなく土地全体に対する相続税が経費になるのです。譲渡益が900万円までなら譲渡税なしで土地が売却できることになります。相続財産のうち、土地の占める割合が高いほど効果的です。

長い所有期間の不動産を売却する

不動産の所有期間が5年を超えるものは、大きく税率が下がります。そのため利益が出るような場合、5年以内の短期所有売却は好まれません。

譲渡所得税率（譲渡した年の1月1日基準）

短期譲渡所得

所有期間	税率
5年以下	39％（所得税30％＋住民税9％）

長期譲渡所得

所有期間	税率
5 年～9年	20％（所得税15％＋住民税5％）
10年以上（軽減税率の特例）	課税譲渡所得6,000万円以下の部分：14％（所得税10％＋住民税4％）課税譲渡所得6,000万円超の部分：20％（所得税15％＋住民税5％）

兄弟で住んでいた家を売却する

相続を機に自宅を売却する場合「居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できます。

3人兄弟での売却の場合

3人兄弟が同居している自宅を法廷相続分で取得後、売却し、譲渡益が9,000万円でた場合、登記持ち分に応じたそれぞれの譲渡益が3,000万円となります。そこからそれぞれが3,000万円控除を適用することができるため、譲渡所得税はゼロとなります。

注意点

長男が名義を全て取得し、弟2人に現金で3,000万円ずつわたした場合には、自宅の売却をする長男の譲渡益9,000万円に対して、長男の3,000万円控除しか使えないため、利益が発生してしまい、譲渡所得税がかかってしまいます。

建物と土地の名義が別々の場合、名義を贈与する

一次相続で土地は長男の名義になり、二次相続時に建物は妹名義になり、居住しているのは兄。と、土地、建物、居住している人が入り組んだケースがあります。土地と建物の名義が違うと、売却した時に兄は、居住用財産の特別控除などを受けられず、多額の譲渡所得税を支払わなければならなくなることがあります。

解決策

妹から兄に建物の名義を売却する
一部を贈与する

そうすることで、共有となり、将来売却することになっても譲渡所得税の節税が可能になります。

遺産分割協議確定後のやり直しはしない

遺産分割協議も成立し、相続税の申告も完了した後、相続人の一人が土地の一部について、追加取得を希望し、相続人全員の同意の上、分割協議をやり直し、相続税の修正を行うケースがあります。この場合、追加で取得した土地は希望した人の名義にすることができますが、相続で取得したことにはならず、他の相続人から贈与された事による取得とみなされ、贈与税が課税されますので、注意が必要です。