資産の組み換えをする

不動産の組み換えや買い替えをすることで、小規模宅地等の特例を使う以外にも節税につながるケースがあります。

古すぎるマンションやアパート、使用していな地方の別荘地、地形の悪い土地は、税制上不利な不動産とみなされます。これらの不動産は、相続税の評価額は高いのに「市場価格は低い」「売却しにくい」「収益力が低い」「維持や処分のコストが高い」などの難点をもっている不動産になります。このように、相続税評価額より、市場価格が低い不動産は、高い相続税を払うことになりかねませんので、積極的に売却や買い替えをすることをお勧めします。

親が生前に1億円で、中古の収益不動産を購入したとします。
収益不動産は、建物と土地に分離され、下記の内容で評価額が算出されます。

建物：固定資産税評価額

一般的に建物の固定資産税評価額は、市場価格より非常に低くなります。さらに貸家に該当するため、評価額は30％減額されます。

土地：路線価と面積

土地については、その上に賃貸不動産があるとのことで「貸家宅付地」に該当し、約20％前後の評価減がされます。

上記のような場合、現金1億円が建物と土地に変わり、その評価額が5,000万円以下になることもあります。評価が5,000万円であれば、それに対する相続税は2,500万円ですので、収益不動産を建てたことにより、大きな節税を行うことができます。

収益不動産による家賃収入についての注意点

被相続にが建てた収益不動産としての賃貸物件による家賃は、被相続人の財産としてたまっていくことになるので、家賃収入は、子や孫に贈与することを検討しましょう。

老朽化した賃貸物件などは、相続税評価額は高く設定されていますが、貸家のついた土地の市場価格は、投資利回りによって評価されるため市場価格はほとんどありません。そのため、早急に対策が必要になります。

対策

リフォーム投資をして、投資利回り価値を上げ、市場価格を上げる。

ポイント

投資利回り価値が上がっても、相続税評価額には反映されません。この対策のポイントは、親が存命のうちに、親のお金でリフォームを行い、リフォームに掛けた金額分、相続財産を減らすことにあります。相続発生後だと、現金には相続税がかかりますので、リフォームに掛けられる金額は、相続税分差し引かれてしまうことになります。

空き地を特になにも利用していない場合、賃貸アパートや賃貸マンションの収益不動産を建てることで、その土地は貸家建付地となり、評価額が下がります。その建築費によって、多額の財産を減らすことができます。

注意点

所有する土地を手放したくないが、相続税評価額を下げたい場合に検討する方法です。そのため、収益物件として不向きな土地が多くありますので、その土地にあった投資方法を考えましょう。

高すぎる物件は、売りに出しても買ってくれる人がいないため「流動性」「換金力」の低い不動産になります。例えば、相続人が3人いる場合、3億円の物件を1つ購入し、3人で共有させるよりも、1億円の物件を3つ購入し、それぞれに相続させるほうが相続人としては、自由に売却ができ「流動性」「換金力」の高い優良不動産となります。